保障性租赁住房如何保障

随着城镇化进程的加速和流动人口规模的扩大，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题日益凸显。为更好保障这些群体的基本住房需求，近期，国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），首次明确了以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，从土地、财税、金融等多方面支持加快发展保障性租赁住房。这个重要举措突出了住房的民生属性，充分体现以人民为中心的发展思想，将有力支撑以人为核心的新型城镇化建设。

　　大力发展保障性租赁住房满足多方面需求
　　在住房保障体系中，公租房主要面向城镇户籍住房和收入“双困”家庭，由政府部门投资建设，实行实物保障和货币补贴并举，承租具有一定的门槛；保障性租赁住房主要面向住房困难的新市民和青年人，由不同类型的市场主体投资，实行政府指导价，承租门槛较低。发展保障性租赁住房能够补齐住房保障体系短板，满足多方需求，未来将成为发展重点。
　　首先，满足新市民、青年人等群体住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。当前，我国城镇化进程仍处于快速发展阶段，在人口净流入的大城市，特别是在城市群、都市圈等产业集聚的区域，产业和人口比较集中，房价收入比相对较高，新市民、青年人等群体短期内难以负担买房首付和房贷支出，购房难度较大，发展租赁市场、以租代售解决住房难题具有迫切性。然而，当前房地产市场“售卖一条腿长、租赁一条腿短”，住房租赁市场总体上结构性供给不足，且市场发育不完善。主要体现在大户型住房供大于求，缺少适应新市民、青年人等群体承受能力的小户型、低租金的租赁房源，并且市场供给主体单一、租赁平台不完善、租赁关系不稳定等多种因素造成房屋租赁人口占比较低，迫切需要提供与新市民、青年人等群体支付能力、居住需求相匹配的保障性租赁住房。因此，以人口净流入大城市为重点，瞄准新市民、青年人等群体的实际住房需求，增加租金低于市场价的小户型保障性租赁住房，不仅能够切实解决此类群体的住房需求，并且对改善房地产供给结构、稳定市场预期、促进房地产市场平稳健康发展有积极意义。
　　其次，满足新增投资和促进消费的需求，起到一定“稳增长”作用。进入后疫情时期，虽然我国经济恢复全球领先，但外部不稳定、不确定因素还很多，投资和消费需求仍然偏弱，在此背景下，发展保障性租赁住房有利于释放潜在需求、扩大内需，发挥“稳增长”的作用。一方面，根据《意见》要求，保障性租赁住房的主要特征是多主体投资，并坚持“谁投资、谁所有”。而且，未来在灵活的土地利用、资金补助、降低税费负担、纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点范围以及加大信贷力度、发行金融债券等一系列政策利好作用下，能切实降低保障性租赁住房的建设、运营成本，解决此类项目长期存在的审批难、收益难的问题，充分调动市场对保障性租赁住房项目投资积极性。同时还会带动建材、家装、家具等相关产业的发展，有利于满足新增投资发展的需求。另一方面，保障性租赁住房的低租金有利于调节收入结构，稳定收入预期，避免较高的住房成本对消费的挤出效用，提高边际消费倾向，扩大居民的消费需求。
　　最后，满足盘活存量资源的需求，推进城市更新行动实施。随着我国城镇化率已突破60%，城镇化进程迈入中后期，存量空间的改造调整和优化提升逐步成为城市发展增量的主要来源。党的十九届五中全会明确提出实施城市更新行动。长期以来，我国政府作为居住用地唯一供应者，保障性住房建设项目普遍存在土地利用方面的问题，而在我国城市大规模外延式、扩张型的发展时代结束后，此前投放土地指标建设的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋大量闲置或低效利用，不但需要大量的资金进行维护，且难以在限定权属性质下发挥存量资产的市场作用。发展保障性租赁住房可以有效利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋、新供应国有建设用地等各类资源，这不仅能满足租赁市场发展的土地供应的需求，有效破解保障性租赁住房项目发展土地利用成本的问题，并且还盘活了存量土地和存量房屋等资产，提高其利用效率。更重要的是，有利于推进城市更新行动，促进城市发展进入“减量化、内涵式”发展时代，为城市优化公共服务、改善人居环境、腾挪空间承载力、提升城市品质提供良好的契机。
　　加快发展保障性租赁住房
　　加快发展保障性租赁住房，推动相关政策落地见效，释放完善住房保障体系的积极意义，需要全方位推进。
　　坚持有为政府与有效市场共同发力。解决困难群众的住房问题，政府是住房保障的第一责任人。发展保障性租赁住房，地方政府要积极高位统筹协调，制定符合实际需求的发展目标和政策措施，明确建设的时间表和路线图，并在一定组织架构下建立涉及各环节的“绿色审批通道”，加快落实降低土地使用成本、财政资金支持、税收项目减免等方面的优惠政策，以良好的营利预期和优越的政策环境引导各类市场主体积极投资。此外，各级政府可积极动员企事业单位利用自有的闲置资源参与保障性租赁住房建设，这既充分发挥国有企事业单位的带头作用，又能够有效盘活国有资产。解决好规模庞大的住房问题，仅靠政府的力量是不够的，还要充分发挥市场作用，调动企业和社会力量参与的积极性，形成多方主体参与、多渠道供应土地、多路径筹措资金的发展格局，为此，应鼓励农村集体经济组织、园区企业、住房租赁企业、房地产开发企业等主体参与，拓宽利用非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房的渠道，并支持银行业和金融机构以市场化的方式为保障性租赁住房参与主体提供金融支持。同时，要重视发挥REITs的作用，吸引社会资本参与保障性租赁住房建设，探索保险资本、理财资本进入这个新的投资品种的可能性。
　　坚持责任划分与协同联动整体推进。在责任划分方面，中央政府主要给予宏观政策指导和补助资金支持，而住房保障的责任主要由各级地方政府承担，其中，应赋予城市人民政府更多自主权，使其深入调查研究本地区实际情况，摸清人口净流入的大城市新市民和青年人等群体的人口规模、非居住存量资源等底数，科学制定保障性租赁住房政策的实施细则和具体举措；同时，还应加快推动住房保障立法，明确国家层面住房保障顶层设计和基本制度框架，以法律的刚性约束来夯实各级政府在增加保障性租赁住房方面的责任。在协同联动方面，由于发展保障性租赁住房是一项系统工程，涉及到国土、住建、财政、税收、国资、消防和市场监管等各部门的工作，环节众多、流程复杂，因此，需要建立多部门联动机制，形成齐抓共管、齐头并进的态势。
　　坚持促进发展与严格监管兼施并举。在大力推动保障性租赁住房项目发展的同时，还要以促进保障性租赁住房市场高质量发展为目的，对项目的建设、运营过程进行严格监管。一是要完善项目的风险防控机制，对住房租赁企业进行严格的资金监管，防止形成新的风险点，确保项目与资本形成良性循环；二是要健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管，防止项目建设运营过程中出现以保障性租赁住房为名，实则进行变相房地产开发、变相销售、骗取优惠政策等违规行为，严格落实执行小户型、低租金的要求；三是要形成常态化的监督评价机制，对城市发展保障性租赁住房情况实施定期的监测评价。