全国人大代表胡成中：建议修改物业管理条例强化业主权益保护

　　家庭是社会的基本细胞，而住宅则是家庭的主要财产和安身之所。物业管理直接关系到9亿多城镇居民“居有所安”的切身利益，也是基层社会治理的重要组成部分。

　　与美国、日本、欧盟等主要经济体相比，我国的物业管理立法工作比较滞后，自2003年以来，长期是以《物业管理条例》的形式进行规范。虽然2007年、2016年、2018年三次进行了修订，但从实践来看，依然没有能够充分体现“人民至上”的立法价值取向——物业管理企业相对强势、业委会运行监督难、业主维权难等现象没有得到根本扭转。

　　关注到上述问题，2022年全国两会期间，全国人大代表胡成中带来了一份《关于修改物业管理条例强化业主权益保护的建议》，他说，以上海市为例，仅2020年下半年，12345市民热线受理的涉及物业管理的投诉就将近20万条，其中具体到“维修”“安保”“业委会”的三类投诉量涨势迅猛。各地社会新闻和司法判例中，物业殴打业主、业委会成员贪腐乃至涉黑等极端问题也很多。

　　胡成中表示，去年正式施行的《民法典》，在相关章节给业主维护合法权利提供了有力支撑，但法律管“总”、条例管“细”，要业主动不动就通过诉讼来解决身边的琐碎问题，既不现实，也是对司法资源的极大挤占。在没有专门的《物业管理法》的情况下，“建议尽快启动《物业管理条例》新一轮修订工作，贯彻《民法典》精神，针对实践中的一些顽固症进行突破，凸显业主权益保护的导向。”

　　根据群众反馈上来的问题集中整理，胡成中就修改《物业管理条例》中提出四点修订建议，概要如下：

　　第一，建议条例名称突出“服务”属性

　　所谓“物业管理”，本质上是业主聘请物业服务企业对建筑物及其附属设施等进行管理。但在实践中，很多物业企业往往是开发商利用不平等地位强加给业主的，动辄把业主视为“管理对象”，如强推“人脸识别”、疫情期间自行加码出入管制等“强仆欺主”现象频发。通过更名，就是要为物业企业打上深刻的“服务”烙印，不允许以“社区管理者”自居。目前各省出台的物业管理条例中，陕西省已经更名《物业服务管理条例》，起到了很好的带头示范作用。

　　第二，增加业主自治过渡机构的制度安排

　　由于入住率的问题，很多小区可能交房多年都达不到成立业主委员会的法定条件，在此情况下，物业一家独大，已入住居民则毫无博弈能力。建议在《物业服务管理条例》中增加“物业管理委员会”的制度安排，作为业主委员会的过渡机构，由已入住的业主代表、所在地居（村）委会代表在属地房管部门的指导下组成，代行业委会职能，并在法定条件满足后立即启动业委会选举工作。

　　第三，加强对物业企业的“契约”约束

　　企业经营，最重要的就是重诺守信。现实中，很多物业服务企业往往在竞标或者续签的时候故意报低价，等到合同签订后再采取种种伎俩要挟业主，达到“坐地起价”的目的。建议《物业服务管理条例》明确规定，在一个合同期内，物业服务企业不得中途提出涨价，如因外部环境重大变化确需涨价的，应同时组织其他物业服务企业参与竞标，“无竞争，不涨价”。此外，竞标落败的老物业拒不移交或者拖延移交的情况比较严重，建议条例增加相应规定，在已经确定新物业的情况下，老物业的移交时限不得超过1个月，违者给与行业禁入、罚款等严厉处罚。

　　第四，加强业委会的民主管理

　　业委会是全体业主的代表机构，理应秉承全体业主意志、维护全体业主权益、接受全体业主的监督。实践中，业委会选举和运行仍存在诸多弊端。一些业委会筹备小组拒不接受居民自荐，采取小范围“酝酿”的方式剥夺广大业主的参与权；又在计票方式上玩套路，筹备小组根本没有发动最广大业主参与投票，控制小部分“票仓”参加投票。建议《物业服务管理条例》针对性规定，业主委员会选举必须公开设置业主自荐渠道，同时明确凡是应由业主大会投票决定的事项，必须按实际投票计算。同时，很多业委会在人员构成上缺乏代表性，往往成为“退休俱乐部”，有的缺乏民主法制的基本观念，把自己当做“业主的领导”，拒不公开工作信息，不接受业主质询。建议《物业服务管理条例》针对性规定，业主委员会成员中不得少于一名女性成员、不得少于一名50周岁以下人员；明确业主委员会必须主动、按时公开委员会全体成员的基本情况、会议纪要、收支详情、年审报告、述职报告等信息，并规定业主个人有权查阅、复制原始记录；委员会中必须设置监察委员，接受业主针对业委会成员的投诉举报并必须作出回复；降低业主罢免业委会成员的启动门槛。要让“原子化”的业主发动20%的业主联名才能启动罢免程序过于苛刻，建议规定50户以上业主联名或20%以上业主联名均可启动业主委员罢免程序。