住房模式转向“租购并举” 长租房市场蓄势待发

　　从2021年政府工作报告中的“规范发展长租房市场”到今年报告提出的“加快发展长租房市场”，规范并发展长租房市场，被认为是解决大城市新流入人口和年轻人住房问题的重要举措之一。

　　对此，包括全国人大代表、建行湖南省分行行长文爱华，全国人大代表、中国五冶集团副董事长程并强，全国人大代表、58同城CEO姚劲波，全国政协委员、广东省住房和城乡建设厅厅长张少康，全国政协委员、房天下董事长莫天全等在内的多个全国人大代表和政协委员，根据当前住房租赁市场的形势，就发展长租房市场提出了建议。

　　“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式。”文爱华在与记者的连线中说，2021年中央经济工作会议明确指出，在探索未来住房发展的模式上，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

全国人大代表、建行湖南省分行行长文爱华

　　目前，租房需求与供给之间仍不平衡。据《2021中国城市租住生活蓝皮书》数据显示，随着人口流动带来的租房需求增长，预计10年内的租房人口将近2.6亿，同时租房时间正越来越长，接受租房5年以上占比达51%；接受租房10年以上占比达18%。但当前租赁住房供给仍以存量房为主，房龄20年以上占比达65.3%；房龄30年以上占比达27.3%，其中约40%存在质量、环境、配套错配等问题，难以满足新市民、青年人对租房品质的要求。

　　“当前来看，住房租赁市场仍然存在着空置现象严重、居住体验差、租赁期限供求不匹配、缺乏专门管理机构等许多问题。”文爱华向记者表示，住房租赁市场发展中存在的一些瓶颈，亟待解决。

　　机构化长租房占比仍亟待提高。传统的中介出租、个人房东出租仍在租房市场中占比较大，但存在信息不对称、房源不透明、租期难保障等问题，导致相关部门产生“管不到、管不住”等难点。相比，住房租赁企业通过标准化改造出租，输出规范化住房租赁合同等方面推动发展“真房源”，促进交易真实性和匹配效率。但目前我国机构化长租房占比较低，一线城市不足5%。

　　网签备案数据共享制度亟待完善。住房租赁企业在自有平台上进行网签备案，并与主管的住建部门实现数据互联互通。但目前公安、消防等部门与住建部门尚未完善数据共享机制，租赁人口、出租房屋登记未完成全面线上化和实时传输，导致住房租赁企业在租赁备案上多次对接不同部门，花费较大的人力成本、管理成本。

　　监管机制有待进一步完善。部分城市对于住房租赁企业的资金监管尚未根据企业规模体量、租房品质要求等做到分类分级管理。无论是新建租赁住房，还是改建存量住房，大多数企业在参与建设运营长租房方面面临前期投入成本高、投资回报率低、回报周期长等问题，给住房租赁企业的运营带来压力。

　　“坚持盘活存量，健全配套服务，推动租房者享有公共服务的权利，解除租房群体的后顾之忧。”莫天全表示，保障性租赁住房有利于解决新市民的住房问题，公租房保障低收入群体的住房需求。

全国政协委员、房天下董事长莫天全

　　在程并强看来，随着行业进入新的发展阶段，以及住房租赁出现的这些问题，作为房地产企业，在做好开发业务的同时，也需要沿着住房服务链条进行转型升级。

　　对此，代表和委员们建议：

　　一是支持专业化住房租赁企业发展，形成保障性租赁住房和市场化长租房要“两条腿”共同发展格局。此过程中，鼓励专业化规模化住房租赁企业参与保障性租赁住房建设，建立住房租赁行业信用评级机制，培育样板机构，对评级高的住房租赁企业向社会公众进行推荐。在大力发展保障房的同时，2030年前在一线重点城市提高机构化长租房占比达到15%以上。

　　二是鼓励多种形态扩大租赁住房供给，拓展长租机构经营领域。在超大、特大城市合理规范“起居室改造再出租”的模式。比如在武汉市，房管部门通过该模式的合理运用，有效增加了租赁住房供应，降低了单位租金标准、减少租客居住成本。以武汉市发展经验为参考，在其他超大、特大城市人口净流入大的地区进行模式试点，有利于增加单间、小户型房源供给量，提高单套租赁住房使用效率。但此模式在改造过程中，应明确建筑、施工、消防等多项标准，对符合标准的起居室改造房予以保留并监管，对不合规的限期整改，拒不整改的责令拆除。

　　三是构建全面的网签备案制度，完善长租房商业生态系统。地方住建、公安系统与住房租赁企业建立功能互补、良性互动的大数据共享机制，形成联动效应，并鼓励企业根据市场特性参与城市租赁系统建设。同时，全量的网签备案有利于加强对个人房东、中介机构、租赁企业的分类分级管理，以防范“二房东跑路”等风险事件。

　　在提供住房租赁的同时，提供诸如酒店管家式服务、电器保养、租客社交活动等租后服务，基于居住空间，形成“租赁+家政”“租赁+餐饮”等多元化的服务模式，丰富营业收入来源。

　　四是在一线、新一线城市中的净流入人口、租房人口较大的地区，完善住房租赁税收政策，鼓励多套房的个人房东将闲置房屋委托给专业住房租赁企业进行出租，可给予房产税减免。一方面能有效扩大租赁住房供给量，另一方面由机构出租可保证全量备案，能进一步规范市场发展，同时防止逃税、漏税的现象。

　　五是出台金融支持政策。鼓励商业银行等金融机构提供专项贷款支持，推出长周期低息贷款，为新建、改造的租赁住房提供多渠道、制度化的长期融资渠道。以中国建设银行为例，截止2021年末，建行住房租赁相关贷款余额超过1300亿元，支持新增租赁住房50万套（间），其中惠及保障性租赁住房项目400多个，房源超过30万套（间），住房租赁平台已推广覆盖全国超过96%的地级及以上行政区，建信住房打造“建融家园”长租社区200多个，通过“两权”分离存房模式盘活社会闲置房源12.9万间。